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<p data-first-child="" data-pid="Jho4rEri">
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<span>武汉没去过不懂，不过各地大同小异。前几年买<span><a data-za-not-track-link="true" href="https://www.zhihu.com/search?q=%E5%8D%95%E8%BA%AB%E5%85%AC%E5%AF%93&search_source=Entity&hybrid_search_source=Entity&hybrid_search_extra=%7B%22sourceType%22%3A%22answer%22%2C%22sourceId%22%3A25094759%7D" target="_blank">单身公寓</a></span>当投资的时候，关注过几个二房。废话少说，开始：</span>
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</p>
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<p data-pid="WZYGYbEG"> 整理了一下昨天的思路，觉的有必要把<b>流程</b>放前面（<b>有贷款的流程</b>，一次性付清的到第五步就结束了）： </p>
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<p data-pid="c7ZRa_KV"> 首先是<b>（步骤一）上网或去中介查看<span><a data-za-not-track-link="true" href="https://www.zhihu.com/search?q=%E6%88%BF%E6%BA%90%E4%BF%A1%E6%81%AF&search_source=Entity&hybrid_search_source=Entity&hybrid_search_extra=%7B%22sourceType%22%3A%22answer%22%2C%22sourceId%22%3A25094759%7D" target="_blank">房源信息</a></span></b>→→ </p>
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<p data-pid="IVBjgs8z">
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<b>（步骤二）实地考察看房，确定购房意向</b>→→
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</p>
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<p data-pid="4XhpwX8z">
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<b>（步骤三）<span><a data-za-not-track-link="true" href="https://www.zhihu.com/search?q=%E4%BA%A7%E6%9D%83%E8%B0%83%E6%9F%A5&search_source=Entity&hybrid_search_source=Entity&hybrid_search_extra=%7B%22sourceType%22%3A%22answer%22%2C%22sourceId%22%3A25094759%7D" target="_blank">产权调查</a></span>、和房主商议合同细节</b>→→
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</p>
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<p data-pid="xLPhmX6F">
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<b>（步骤四）签订买卖合同</b>→→
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</p>
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<p data-pid="iqshTy1J">
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<b>（步骤五）办理贷款手续、支付首款</b>→→
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</p>
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<p data-pid="2V6mwfu0">
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<b>（步骤六）产权（房产、地产）过户，房屋交割</b>→→
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<p data-pid="OBDxqRWh">
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<b>（步骤七）领房产证（卖方收到银行贷款）、交易完成每月还贷</b>
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</p>
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<p data-pid="mqvVhlsD">
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<b>一、去正规的网站和中介</b>（步骤一要注意的）：
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<p data-pid="eSU9GbbN"> 如果买二手房有中介参与，要找相对大的、知名的中介。中介的收费、服务情况要先问清。 </p>
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<p data-pid="W4GIOhOt"> 还要和中介谈好，中介费的付款时间，一般来说是签完合同付一部分，过户后付一部分，省的太早付完钱，中介就不管事了。付完记得要发票。 </p>
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<p data-pid="pYDE08zG"> 中介如果提供<span><a data-za-not-track-link="true" href="https://www.zhihu.com/search?q=%E8%B4%B7%E6%AC%BE%E6%9C%8D%E5%8A%A1&search_source=Entity&hybrid_search_source=Entity&hybrid_search_extra=%7B%22sourceType%22%3A%22answer%22%2C%22sourceId%22%3A25094759%7D" target="_blank">贷款服务</a></span>，让他玩去。贷款之类的问题，别怕麻烦，自己去找银行。 </p>
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<p data-pid="DfflWnbh">
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<b>二、实地考察房屋情况</b>（步骤二要注意的）：
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<p data-pid="mFomMTn1">
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<b>1、房屋自身建筑情况</b>
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</p>
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<p data-pid="vXN3u2bI"> 如房屋<b>户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具</b>等，其中比较容易被忽视的是<b>下水道堵塞</b>和<b>墙面渗水</b>等问题。 </p>
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<p data-pid="j-PAwhjg">
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<b>2、房屋周边状况</b>
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</p>
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<p data-pid="FtS0UjtP"> 如<b>周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会</b>等。 </p>
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<p data-pid="ZdSpo_jO">
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<b>三、看房子产权是否清晰</b>（步骤三要注意的）<b>：</b>
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</p>
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<p data-pid="noQLZsxk"> 1、<b>看房产证</b>（房产证薄薄的几页纸有什么好看？可好看了~~）。看以下几点<b>：</b>
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</p>
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<p data-pid="YTV7msFl">
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<b>（1）有没有房产证。没有的直接PASS</b>
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</p>
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<p data-pid="tkOH8cPu"> 没有房产证的房屋，一般是房主将其抵押或转卖。有的房主会说，你给他钱，他就能把房产证赎回，再给你。让他滚！让他借钱把证赎回，再找你。（我会告诉你，我们这80年代有个骗子，用没证的房子同时卖给3个傻瓜的故事吗？） </p>
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<p data-pid="ol_a3HHu"> 除非非常非常非常非常非常中意，不买就会死的房子，不然只选择有房产证的房屋进行交易。 </p>
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<p data-pid="73N8YPAj">
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<b>（2）看房主是谁</b>
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</p>
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<p data-pid="Smh7x_Cu"> 卖方必须是房主，对他的<b>房产证</b>和<b>身份证</b>，看身份证号是否一致（当然先要看看是不是假的，多半不会）。 </p>
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<p data-pid="_HLPGZ7j"> 有些房屋有好多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就<b>要和全部共有人签订买卖合同</b>。只和其中一个或是几个签的无效。 </p>
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<p data-pid="cnS-21QE">
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<b>（3）看房屋有没正在贷款</b>
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</p>
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<p data-pid="bk39S_Z9"> 有的房子贷款买的，房产证并没被银行收走，但房产证上应该都有注明，看清楚。 </p>
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<p data-pid="2qfBq8pw">
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<b>2、看土地证</b>
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</p>
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<p data-pid="PSytMf_f"> 我们这郊区的房子土地的使用性质，有一种情况是<b>划拨地</b>，<b>划拨地政府可无偿收回</b>，这种情况就要注意，土地证上有注明<b>“出让”</b>的，就是<b>出让地，就对房屋享有较完整的权利</b>。 </p>
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<p data-pid="POUWmvdD">
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<b>划拨地</b>的房，<b>能无限期使用</b>(政府不收回的话)<b>，但不能出售</b>。要出售就<b>要缴纳土地出让金，变为出让地</b>，使用年限70年，这时就和商品房差不多了。一般土地出让金由卖家交，但卖家一般会把这块算到房价里，由买家承担。<br>
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</p>
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<p data-pid="TvK3tFtu"> 还有国人都懂的<b>70年年限，</b>如果运气好，碰到个40、50甚至60年的老房子（70年的运气不是更好？滚蛋！祖国母亲大人都还没70岁），要搞清楚怎么搞......怎么搞？我也没碰过这种情况，我也不知道怎么搞。问去...... </p>
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<p data-pid="T5xd9qkH">
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<b>3、去房管局核实以上情况</b>
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</p>
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<p data-pid="l3mrmFgB"> 卖家手上的东西可以隐瞒做手脚，怎么办？去房管局看看吧。 </p>
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<p data-pid="8P_R06uX"> 顺便搞清楚你看上的二手房是不是<b>房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。</b>这些住房，在转让时有一定限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突。 </p>
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<p data-pid="4qxXAUTw"> 再顺便问问70岁的房子怎么搞。 </p>
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<p data-pid="FR0tzmDL">
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<b>4、看房子是否在租</b>
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</p>
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<p data-pid="Bn4zOOIj"> 原房主A，2014年1月把房子租给一个哥们B，租期2年，就是租到2015年12月。 </p>
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<p data-pid="WIW1QL6x"> 兄弟你今天2014年4月30日，和原房主A房屋交易成功，你给了他几十、百来万，高高兴兴的拿到房产证。然后想搬家......等下，B哥不让你进，他且住着呢。 </p>
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<p data-pid="uSu5KyYN"> 反了他了！他有权利吗？？？有！因为我国认可“<b><span><a data-za-not-track-link="true" href="https://www.zhihu.com/search?q=%E4%B9%B0%E5%8D%96%E4%B8%8D%E7%A0%B4%E7%A7%9F%E8%B5%81&search_source=Entity&hybrid_search_source=Entity&hybrid_search_extra=%7B%22sourceType%22%3A%22answer%22%2C%22sourceId%22%3A25094759%7D" target="_blank">买卖不破租赁</a></span></b>”，也就是说<span><a data-za-not-track-link="true" href="https://www.zhihu.com/search?q=%E6%88%BF%E5%B1%8B%E4%B9%B0%E5%8D%96%E5%90%88%E5%90%8C&search_source=Entity&hybrid_search_source=Entity&hybrid_search_extra=%7B%22sourceType%22%3A%22answer%22%2C%22sourceId%22%3A25094759%7D" target="_blank">房屋买卖合同</a></span>不能对抗在先成立的<span><a data-za-not-track-link="true" href="https://www.zhihu.com/search?q=%E7%A7%9F%E8%B5%81%E5%90%88%E5%90%8C&search_source=Entity&hybrid_search_source=Entity&hybrid_search_extra=%7B%22sourceType%22%3A%22answer%22%2C%22sourceId%22%3A25094759%7D" target="_blank">租赁合同</a></span>。 </p>
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<p data-pid="1SwkpzuM"> 怎么办？买之前，让A哥先把B哥，搞定整走了，再来和你谈！做人要专一不是！！ </p>
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<p data-pid="-Cc9COxx">
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<b>5、近期是否会拆迁</b>
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</p>
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<p data-pid="Aops583Z"> 如果会，不要告诉别人，买吧！连邻居几栋都买了吧，现在我们这有拆有赚。 </p>
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<p data-pid="ZnjwkzUL"> 不知道武汉怎么样，如果武汉拆迁，房主会亏，就要先了解清楚。 </p>
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<p data-pid="Oq07M5we"> 先到这，我玩去了，控制上网时间，享受生活。 </p>
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<p data-pid="BLqdF8zs"> ——————————————————————————————————————————— </p>
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<p data-pid="UZoezkq3"> 五一继续，我是有多敬业(╯‵□′)╯︵┻━┻ </p>
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<p data-pid="g30yf2Po">
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<b>四、交易前要注意的问题</b>（也是步骤三要注意的）<b>：</b>
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</p>
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<p data-pid="djXb04Zi">
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<b>1、看二手房的物管费用是否拖欠：</b>
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</p>
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<p data-pid="I667RnPX"> 有些房主在卖房子时，有些费用长期拖欠，甚至已经欠下数目不小的费用。你如果不知情就买了，那你就等着<b>全部承担这些费用</b>吧。新房一般就没这些问题，哪些费用要注意？？？？慢慢来：<br>
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</p>
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<p data-pid="HcwF8uQC">
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<b>（1）水费。</b>
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</p>
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<p data-pid="Jwwy45cG"> 要问卖家是否已付清水费，可以向他要<b>交房日上个月份已缴纳的水费账单收据</b>。<br>
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</p>
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<p data-pid="iNw67QNS">
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<b>（2）电费。</b>
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</p>
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<p data-pid="VgxIMxPZ"> 不像水费那么简单。除了向他要交房日上个月份已缴纳的<b>电费账单收据</b>，你最好亲自查一下<b>电表</b>有否<b>移动、改装、走表是否正常</b>等（有听中介的人说过，原房主改装过电表，新房主被罚款的故事），不过不是专业人士不是很容易看的懂，怎么办？带个看的懂的哥们一起看房。 </p>
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<p data-pid="E_HChxyF">
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<b>（3）煤气费。</b>
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</p>
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<p data-pid="2yE2A8rw"> 同上，这些都要办好过户。北方好像还有<b>暖气费</b>，我们没有，就写一起了。 </p>
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<p data-pid="_8JTRRiP">
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<b>（4）电话、宽带、有线电视等。</b>
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</p>
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<p data-pid="L3pyHA3z"> 一般让原房主迁走，把自己原来的号码迁来。 </p>
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<p data-pid="8TmrBtjB">
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<b>（5）物业相关费用。</b>
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</p>
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<p data-pid="xE5AnJ24"> 去物业公司问，有没欠啥钱，还有过户什么的。 </p>
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<p data-pid="vD1ojoTH">
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<b>2、注意迁移户口问题。</b>
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</p>
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<p data-pid="JzBS0fEB"> 有时候我们这买二手房，就是为了孩子就近读书问题，给孩子上户口很重要。如果卖家的户口没有及时迁出，我们的户口也迁不进来，就会发生纠纷。目的没达到，那房子都等于白买（这种事，真还听过不少）。 </p>
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<p data-pid="xRF1dvYM"> 因此，买房前可到相关部门（街道、居委会、派出所之类）查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才能迁，就一定要与卖家就此问题在合同里讲清楚。 </p>
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<p data-pid="p5Jt5aEV">
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<b>五、签订合同时的注意事项</b>（步骤四要注意的）<b>：</b>
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</p>
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<p data-pid="liQQBynO">
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<b>1、合同的建立：</b>
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<p data-pid="DRP3BWdf">
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<b>房管局</b>大多会提供二手房买卖<b>合同范本</b>并要求交易双方使用，可以直接拿来在范本的基础上做改动，民间合同多由卖方提供。买房就要注意，<b>卖方做了哪些改动</b>，提出自己的意见看法，以达成最后的同一。<br>
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</p>
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<p data-pid="q6bpzPBz">
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<b>2、约定付房款</b>：
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</p>
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<p data-pid="FTJqe_k5"> 一般有<b>一次性付款</b>或者<b>按揭付款</b>两种方式。凭自身实力选择。作为一个理财者，强烈建议，就算有实力，也请选后者。为什么？房贷利息低呗！知道民间借贷利息是房贷的几倍？ </p>
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<p data-pid="jxZvXUqS">
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<b>3、确定交房细节：</b>
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</p>
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<p data-pid="q0kqmS92">
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<b>（1）交房的时间和条件。</b>
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</p>
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<p data-pid="LfS7_4at"> 时间好办，条件可以提哪些？比如<b>卖方要负责清空房间，整理干净</b>等（想想看：开门，一个堆满垃圾的屋子）。 </p>
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<p data-pid="ZoAHdu9A">
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<b>（2）物业费、水电费等</b>
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</p>
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<p data-pid="wY0lLjle"> 上面说过了，要他提供最后一个月的缴费证明。 </p>
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<p data-pid="cc6KISs8">
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<b>（3）过户</b>：<br>
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</p>
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<p data-pid="SOfokvAA">
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<b>①时间：</b>确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。
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</p>
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<p data-pid="EcyxvHfD">
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<b>②费用：</b>过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。
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</p>
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<p data-pid="qU36UvWQ"> 二手房交易税费包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、<span><a data-za-not-track-link="true" href="https://www.zhihu.com/search?q=%E5%9F%8E%E5%B8%82%E7%BB%B4%E6%8A%A4%E5%BB%BA%E8%AE%BE%E7%A8%8E&search_source=Entity&hybrid_search_source=Entity&hybrid_search_extra=%7B%22sourceType%22%3A%22answer%22%2C%22sourceId%22%3A25094759%7D" target="_blank">城市维护建设税</a></span>、契税、<span><a data-za-not-track-link="true" href="https://www.zhihu.com/search?q=%E6%95%99%E8%82%B2%E8%B4%B9%E9%99%84%E5%8A%A0&search_source=Entity&hybrid_search_source=Entity&hybrid_search_extra=%7B%22sourceType%22%3A%22answer%22%2C%22sourceId%22%3A25094759%7D" target="_blank">教育费附加</a></span>等。其中比较大块的是营业税、个人所得税、契税三项，（其余几项都很少一般就是几百块钱）。<u>“交易税费由乙方承担”是合同中的常见陷阱</u>，一般来说营业税、个人所得税由卖方负责，买方负责契税。 </p>
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<p data-pid="44BUsFW_"> 前几年都是卖方市场，不少买方为了抢房，都主动承担了所有税费，现在房价没那么夸张了，才会开始注意具体谁负责。还有一种情况是，事先谈好，以房价让利为条件，乙方可以同意在合同里写交易税费由乙方承担，同时房价低了税费也可以少交几百块。 </p>
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<p data-pid="GSZBCYc2">
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<b>③上证的人数</b>：房产证上要写几个人的名字？<b>老婆、孩子的</b>如果要加，现在就一起写上，以后再加，麻烦的很。
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</p>
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<p data-pid="TfEonkAV">
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<b>④户口迁出</b>：上一大点的最后一个问题，现在就订好卖方户口迁出的时限。
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</p>
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<p data-pid="hJYE32aw">
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<b>4、明确<span><a data-za-not-track-link="true" href="https://www.zhihu.com/search?q=%E8%BF%9D%E7%BA%A6%E8%B4%A3%E4%BB%BB&search_source=Entity&hybrid_search_source=Entity&hybrid_search_extra=%7B%22sourceType%22%3A%22answer%22%2C%22sourceId%22%3A25094759%7D" target="_blank">违约责任</a></span>：</b>
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</p>
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<p data-pid="vtTybG9I"> 这事真常有，如果合同签完，原房主A哥突然发现：我去，房价飙升了！！！！要你退房了。咋办？买了个表的，现在就先明确违约责任，注意以下几点： </p>
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<p data-pid="zF5NnLWQ">
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<b>（1）</b>合同上的时间必须都是<b>精确的日期</b>，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。
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</p>
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<p data-pid="ZGVHC-QZ">
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<b>（2）每项</b>主要义务<b>都要有</b>一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金（但是别定太高，太夸张好像法院也不认）
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</p>
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<p data-pid="Kl9WYXw2">
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<b>（3）</b>定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下<b>违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等</b>等各种花费。
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</p>
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<p data-pid="vVR6s2VU">
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<b>六、步骤五之后都是对公环节，只要前面合同订好，基本没太大问题。</b>
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</p>
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<p data-pid="GcfiVZ-b"> 稍微讲一点，有办贷款的话，会涉及到<span><a data-za-not-track-link="true" href="https://www.zhihu.com/search?q=%E6%88%BF%E5%B1%8B%E8%AF%84%E4%BC%B0&search_source=Entity&hybrid_search_source=Entity&hybrid_search_extra=%7B%22sourceType%22%3A%22answer%22%2C%22sourceId%22%3A25094759%7D" target="_blank">房屋评估</a></span>。<b>评估费</b>一般是<b>千分五</b>开始算，过百万递减。如果是商贷，可以自己找评估公司，评估费还可以进一步降低。 </p>
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<p data-pid="zt-1lypk"> 记得换锁。 </p>
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<p data-pid="ag8C5MFs"> 结束，休息。 </p>
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<p data-pid="A3QOio89"> ———————————————————————————————————————— </p>
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<p data-pid="OFNDF7gI"> 很久没上，评论里累计了好几页的提问，除了和前面有重复的基本回复了，一些回答估计过了各位的买卖时机，已经没用，现在才回，对不住了。 </p>
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<p data-pid="MYKfODVt"> 最近在玩一些别的东西，以后上知乎的次数会更少，为了不耽误大家，先抱歉申明今后评论里的问题，恕不能一一回答，不好意思了各位。 </p>
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<p data-pid="XRprBpGP"> 玩去了，ヾ(￣▽￣)Bye~Bye~。 </p>
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